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如果把长租公寓分类，我想粗略可以分为两类，一种为创业企业创办的长租公寓，他们大多借助VC或PE的力量聚集一定的资本金，然后收集房源进行整合改造，通过运营做大附加值，从而散租获得收益；一种为本身就是房地产上下游的公司，比如开发商、中介等，他们手握房源，不需要借助市场资金就可以完成这些运作。

前者如魔方公寓、小米公寓；后者如万科泊寓、龙湖冠寓等。不过，当我采访完熊猫公寓CEO王玺龙时，发现这个成立于去年孵化于开发商石榴集团的公寓品牌走出了第三条路径。

一年多前，石榴置业发现日益高涨的房价让城市青年越来越难以在北京这样的城市立足，他们成立专门团队对小户型产品的系统化研究，力图希望通过打造高功能的小户型产品缓解青年人的住房难题。王玺龙就是这个团队的核心成员之一。

经过大量的调查研究和论证，这个小户型研发团队发现租房能更好达到他们的初衷，一则能扩大覆盖面让更多的青年群体收益，二则如果能有长效的机制和规范的市场，青年人对租房的担心能消解，那么租房也能长期的解决青年人的住房问题。

长租公寓为石榴集团找到了一个突破口。他们把小户型的研究成果打造成熊猫公寓这个品牌，力求在有限的空间里释放出更完备的功能。

石榴集团原名K2地产，在北京和环京拥有不少地产项目。按照开发商进入长租公寓的套路，他们应该选择自持物业试水，减轻财务压力。实际上，熊猫公寓选择了在市场中搏击，通过公开市场拿房源的策略以表达自己的决心，而前期的财务成本也通过石榴置业和社会资本项目合伙的方式，走出了长租公寓的熊猫式路径。

2016年12月，熊猫公寓北工大店开业，至今年5月，一期房源已经全部出租完毕。第一个项目成功之后，石榴集团拿出通州百合湾自持房源支持熊猫公寓，至今项目已经满租。

尽管房源不愁出租，但长租公寓的前期投入大,回报周期较长是所有公寓产品都面临的问题。这也是长租公寓发展时间不短，但市场规模仍然不够大的主因。

我们来看看资金投入和回报周期，一栋200套房源的公寓产品，前期仅装修成本算下来接近800万到1000万，而这些成本回本至少租赁期限的三分之一以上，以熊猫公寓北工大店10年的租期来算，回收前期的投入至少3年以上。按此测算，王玺龙给熊猫公寓设定的目标是三年现金流回正，也为合理预期。

开发商进入长租公寓多少让人费解，要知道一个运作良好的开发商，净利润率能维持在20%以上。习惯了赚大钱的开发商如何通过精细化的运作，来赚租房这个“小钱”，考验的不光是企业的运营能力，还有他们的耐力和决心。

然而即便运营能力达标，如果仅寄望于租金收入，类似于熊猫公寓的这个目标并不容易实现。

如果从资本投资的角度来看，投资商明知有这些变现难题，但当下的公寓产品仍然能获得资本的亲睐莫非有两个原因，一为公寓产品做大规模之后可以通过资产证券化进行低成本的融资，二为，长租公寓如果受众人群扩大，更多的想象空间会随之而来。

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